Bauherrenfunktion
Wir sind Bauherr beziehungsweise direkter Stellvertreter des Bauherrn. Bauherr ist, wer auf seine Verantwortung und sein Risiko eine bauliche Anlage vorbereitet und die notwendigen Maßnahmen setzt oder setzen lässt, um sie auszuführen. Bauherr ist, in wessen Sphäre sich der Bauwille bildet, das heißt die Absicht, ein bestimmtes Projekt nach eigenen Vorstellungen in wirtschaftlicher und funktionaler Hinsicht zu erstellen oder erstellen zu lassen und die dafür erforderlichen Mittel einzusetzen. Dieser Bauwille entsteht originär, das heißt, er ist nicht einem Auftraggeberwillen nachgeordnet. Aus dem Bauwillen erwachsen eigene Vorgaben, die dann für die umsetzenden Auftragnehmer verbindlich werden. Der Bauherr handelt in der Regel in eigenem Namen und definiert das Bauvorhaben unter eigener Verantwortung auch dann, wenn er seine Tätigkeit von einem Bevollmächtigungsvertrag als direkter Stellvertreter ableitet. Fehlt das gestaltende und bestimmende Element der Bauherrnfunktion und handelt der Baubeauftragte vorwiegend nach festen Vorgaben Dritter kraft des ihm erteilten Durchführungsauftrages, so kann von Bauträgerschaft im eigentlichen Sinn nicht mehr gesprochen werden. Je nach Umfang des Auftrages handelt es sich dann um Generalunternehmerschaft oder um Aufträge über bestimmte Teilbereiche der Baurealisierung, etwa in Form von Finanzierungs- oder Verwertungsübernahmen. Bei Bauvorhaben auf eigenen Grundstücken und auf eigene Rechnung ist der Bauträger selbst Bauherr, bei Bauten auf fremden Grundstücken oder für fremde Rechnung und auf fremdes Risiko ist der Bauträger als Baubetreuer zwar nicht selbst Bauherr, vertritt aber die Interessen des Bauherrn als dessen direkter Vertreter und in voller Projektverantwortung.
Drittbindung
Wir handelt in eigenem Namen, sind aber jenen verpflichtet, für die wir bauen. Wir sind zwar Bauherr oder Stellvertreter des Bauherrn und bauen auf eigene oder fremde Rechnung in eigenem Namen und auf eigenem oder fremdem Grundstück, die Eigentümerschaft oder eine bestimmte Form der Verfügung über das Grundstück, ist aber für die Bauträgerschaft nicht wesentlich. Wesentlich ist viel mehr, dass wir unsere Baumaßnahmen in Hinblick auf eine schon bestehende oder künftige vertragliche Beziehung zum Nutzer des Bauvorhabens setzten, mit diesem ein Rechtsverhältnis eingehen und sich diesem direkt oder indirekt verpflichtet, beziehungsweise von ihm Anzahlungen oder sonstige Leistungen für die Realisierung des Bauvorhabens entgegennimmt. Jemand, der nur für sich selbst ein Haus baut oder nach eigenem Gutdünken ein Bauwerk in eigenem Namen und für eigene Rechnung nach völlig freier eigener Disposition errichtet, uneingeschränkt das volle Errichtungs-, Bestands-, Bewirtschaftungs- und Veräußerungsrisiko auf sich nimmt und keinem Dritten gegenüber eine Verpflichtung eingegangen ist, das Bauwerk fertig zu stellen oder in irgendeiner Form zu übergeben, ist daher nicht als Bauträger, sondern als Investor anzusehen.
Treuhandschaft
Der Bauträger handelt ähnlich einem Treuhänder. Die treuhänderische Verpflichtung des Bauträgers gegenüber seinem Kunden ist generell aus den jeweiligen Bestimmungen abzuleiten, besonders aber im Bereich des Wohnbaus und im Verhältnis zu Konsumenten deutlich. Der Wohnungswerber steht dem Bauträger nicht nur als bloßer Besteller gegenüber, der einen vom Bauträger durchgeführten Bau nach Maßgabe des Bestellvertrages abzunehmen hat. In aller Regel sind schon während der Bauphase Mittel des Betreuten für die Realisierung mit im Spiel, sei es durch direkte Geldleistung und Anzahlungen, sei es durch Haftungs- oder Darlehensübernahmen. Damit besteht für den Bauträger keine Freiheit mehr in der Verwendung der Baugelder. Er ist nach Maßgabe des Innenverhältnisses zwischen den Vertragsparteien beziehungsweise aus dem Bauträgervertrag und allenfalls zusätzlich aus Bestimmungen in den Finanzierungs- oder Förderungsvorschriften zur Rechenschaft verpflichtet. Es besteht daher beim Bauträger ein grundsätzlicher Unterschied etwa zu einem Errichter eines Fertighauses, bei dem aufgrund eindeutiger Definitionen von Ware und Preis ein Kauf- oder Liefervertrag vorliegt. Der Bauträger ist jedenfalls dann, wenn er für eine Mehrzahl von Erwerbern tätig ist, zur Optimierung des Bauvorhabens in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht verpflichtet. Das gilt auch, wenn die Erwerber zunächst noch anonym sind. Weiters muss der Bauträger das Vertragsverhältnis so gestalten, dass die Rechte aller Beteiligten – und zwar sowohl der bereits vorhandenen als auch der künftigen – sichergestellt werden. Diese Optimierungsverpflichtung ist eindeutig ein treuhänderisches Element.
Gesamtverantwortung
Der Bauträger trägt die umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben. Anders als bei der Beauftragung eines Generalunternehmers oder Generalübernehmers ist die Tätigkeit des Bauträgers und seine Verantwortlichkeit für die Realisierung des Bauvorhabens in allen Aspekten der Abwicklung umfassend zu sehen. Sie inkludiert sämtliche Maßnahmen und Agenden, die gemäß dem Vertragsverhältnis aus der Drittbindung und aus dem Treuhandverhältnis zur Verwirklichung des Bauvorhabens nötig sind. Zu dieser Verantwortung gehören:
• das Beauftragen der Ausführungsleistungen;
• Leistungen der Finanzierung, der rechtlichen und wirtschaftlichen Obsorge;
• das ordnungsgemäße Verschaffen der Verfügung und rechtlichen
• Sicherstellung der künftigen Nutzer;
• die Kontrolle aller Baubelange in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostenmäßiger und qualitativer Hinsicht. Die Verantwortung des Bauträgers ist also tatsächlich umfassend: Er haftet seinem Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baues, und zwar prinzipiell auch für Fehler, die im Bereich seiner Auftragnehmer entstanden sind. Dass der Bauträger die Möglichkeit zum Regress gegenüber Lieferanten und Auftragnehmern für die verschiedenen Bauleistungen hat, ändert nichts an dieser umfassenden Verantwortung.